2012年05月27日

お宝物件

昨夜は不動産関係の知人から面白い不動産物件を紹介されて打ち合わせをしてきました。

駅徒歩圏の中古の2LDKマンションで、キッチンやバス・トイレ、床、壁等フルリフォームされており、駐車場空き有りという条件で、ナント相場の半額近い価格で買えそうとのこと。

話をよく聞いてみると、なるほど確かに安い!
昨年の大震災以降、不動産は売れる物件と売れない物件の2極化が顕著になっており、この物件は負け組。
ずっと売れずに残っていたもので、売主(業者)が資金繰りが悪化し緊急に処分する必要に迫られたため即決価格で放出するとの情報をキャッチしてきたと。
レインズには週明けに新価格で出てしまうのでこの土日が勝負!

この物件、15年でローン組んだとしても賃貸に出せば月々の支払い額の倍の家賃が取れる。
例えば家賃7万円で貸したとして、ローンの支払いは月々約3万5千円という感じ。毎月お小遣い程度の家賃収入になる。
自己居住用でも収益物件でもどうにでもなるのがいいですね。
間取りも新婚さんでも老夫婦でもOK。独身者だってワンルーム家賃でキレイな2LDKが購入できちゃうのだからこりゃ売れる。

たぶんこんなローンじゃ10年以内に完済できるだろうから、それ以降は賃料がまるまる収入になっていく。
更新料だって取れるかも(笑)
(途中のメンテ費用や賃料相場の下落等考慮する必要あり)

単純計算で実質利回りで17%近い数字を叩き出しているので、不動産投資物件としては合格でしょう。
フルリフォーム済みだから初期費用もほとんど無いし。


ところがこういう物件は水面下で動いているにもかかわらず動きが速い。
打ち合わせの最中に他で買い付けが入った。契約は日曜。
場合によっては私が買っちゃおうと思っていたのにぃ!
お財布から札束を出す機会を失っちまったい!(笑)
( ̄▽ ̄;)一生そんなものは私のお財布から出てきませんが


不動産のお宝物件というのはこうして水面下で決まってしまうことが多い。
一般ユーザーが血まなこになって情報誌やネットで物件を検索してもなかなか購入に踏み切れないのは、本当のお宝物件を目にすることが少ないからだと思います。
本気で物件を探そうと思うなら裏情報に強い営業マンとお付き合いするに限りますが、物件以前にそうした営業マンを探すのが難しい!(笑)


不動産でお悩みの方がいらっしゃいましたらご相談承りますよ!
posted by ガラダマ at 19:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年10月16日

津波と茅ヶ崎

茅ヶ崎市。

サザンオールスターズに所縁の深い湘南の街。
私も仕事・遊びでとても馴染みのあるエリアです。

横浜とは違ってほとんど起伏のない平坦な街であり、海まで楽にアクセスできることからサーフボードをキャリアに積んでウエットスーツのまま自転車で移動しているサーファーが実に多い。
海好き人間憧れの街として不動産的にも人気がある。

しかし3月の大震災後、特に津波の恐怖が現実問題としてクローズアップされてからはこののどかな街にも変化が現れているようです。
海に近く海と陸との高低差もあまりなく、南に相模湾、西に相模川という地形から津波による甚大な被害が想定され、政府の中央防災会議で今後予想される東海地震に向けた防災対策強化地域に指定されました。

市でも津波対策が急務として防波堤の設置や緊急避難場所の確保に動き出していますが、海側は一種・二種の低層住居専用地域が広がり、この用途地域に加え茅ヶ崎景観条例による高層建築物の規制がアダとなったか津波の一時避難が可能となる建築物が非常に手薄なんです。

そこで市では市内にある民間の1981年以降の新耐震基準で建てられた3階建て以上のRC造りのもので、所有者などから承諾を得た建物などを緊急避難場所として活用していく方針を決定。
現在では所有者と協定書を締結した数は30件を超えていますが、まだまだ不足しているのが現状。

何しろ自分の住んでいる団地やマンションに緊急時とはいえ見知らぬ人間が何百人・何千人と押し寄せてくるわけですから、おいそれと協定書を取り交わすのも簡単にいかないでしょう。

でも実際そんな事態になったらパニック寸前の人々が助けを求めてくるわけですから、協定の有無にかかわらず結果は同じようなものだと思うんですけどね。


市が先月末に市内海側で希少な高層住宅であるURの賃貸住宅と協定書を締結し、今月に入り早速「相模湾に大津波警報が発令、市民に緊急避難指示」という状況を想定し周辺自治体を交えて非難訓練を実施したところ、高層住宅から徒歩10分圏にある住民1000人以上が参加したということです。

高層住宅とはいえ8階建て程度のマンション数棟に1000人以上が避難したということですが、実際の災害発生時にはその数倍以上の人々が非難することを考えると恐ろしいですね。
群集パニックで圧死や転落死といった2次災害も考えられますし、エレベーターなど使えなくなるでしょうからお年寄りや病人等が無事に上階へ避難できるかどうかも心配です。

自分の住んでいる自治会でも防災・非難訓練は行っていますが、参加者はせいぜい数十人程度。
茅ヶ崎の住民の方々がいかに津波を現実問題として危惧しているかがわかります。


こうした状況を考えてみれば、今回の震災で「売れる不動産」「売れない不動産」というのがハッキリ分かれてきているというのが納得できます。
駅までの距離とか広さとかの“わがまま志向”から、安心・安全の“堅実志向”にシフトしてます。
“海の街”茅ヶ崎は震災後は「住」のイメージが変わりました。


それでも私は茅ヶ崎が大好きです!
posted by ガラダマ at 21:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年09月29日

不動産の世界は今・・・

昨夜は久しぶりに不動産業の知人と会っておりました。

震災後の不動産の動きは相変わらず芳しくなく、多くの不動産会社が潰れているようです。
GWを過ぎた辺りから徐々に動きが出始めたものの、円高の長期化や増税への不安からどうも購買見込み客の動きが鈍く、不動産業界内のリストラも加速(いつも加速してるような・・・)しているらしい。

なるほど、私が過去在籍したことのある会社でも1年もホームページを見ないとずいぶん顔ぶれが変わっている。
まぁ景気に関係なく人が入れ替わるのは不動産屋らしいが。


とにかく購買見込み客に元気がない!
資金がないわけではないが社会情勢の雲行きばかり気にして動けなくなっている人が多い!
この構図って・・・


そう、転職を検討している人とそっくりである。


自分は今なぜ不動産購入(転職)をしようとしているのか?
その根幹がしっかりしていないからちょっと環境が変わっただけで「検討中」という都合の良い言葉の裏に隠れていつまでも動けないでいる。

でも自ら動かないくせにやたらネットやメディアで情報だけは検索してるから、どんどん頭でっかちになって「知ってるつもり」になってるだけで一向に前へ進まない。


最近は物件を見にくる人も減ってるらしいですね。
“冷やかし”すらいないから不動産屋も案内すらできないと嘆いている。
で、営業は毎晩反響簿とにらめっこして夜遅くまで電話かけまくり(笑)
それでも数字を作れず結局会社を辞めていく。

そして彼らのその行き先は・・・




それでもまた不動産屋なんですね。


なんとも不思議な不動産ワールドです。
posted by ガラダマ at 06:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年08月03日

矛盾に気付かぬ不動産屋

毎週のように投函される不動産チラシ。
私も以前投函する側にいたものですから(笑)、そのチラシの効果についてはよく存じ上げております。

中には悪質なオトリ広告が混じっているのですが気が付きますでしょうか?


多いのが「●●マンション限定で探しているお客様がいます!」という類の売却求むチラシですね。

業者によっては「予算○○○万円、3LDKで60u前後を希望」などと、投函したマンションの条件にまさにドンピシャリな内容を謳ってきます。

でもこんな業者は要注意です。 まずそんな客はついてませんから。


よくあるのが上記のような具体的なお客様がいます!と言っているマンションで現在販売中の部屋があるパターン。

同じマンションで探している具体的なお客様がいるのに何故販売中の部屋を案内しないのか?
この矛盾!  まさにそんな客がいない証拠ですね。
要は“両手”といって売主・買主両方から手数料を取りたいために専任で媒介契約を取るための不動産屋の常套手段です。

他社物件でも“片手”の手数料は貰えるのに、どうしても両手を欲しがるのが醜く悲しいこの業界の性(さが)。
この程度の阿漕なやり方はまだカワイイもんです。


なんて他人事にしていてはダメです。
オトリ広告は立派な詐欺だし宅建業法違反ですから、もし上記のような怪しいチラシが入ったマンションで販売中の部屋があったらチラシ業者にその矛盾を追及してあげてください。
宅建指導員に通報しますよ! なんて脅かしてあげればビビッてしどろもどろになりますから(笑)
たぶん違う条件の客を無理やりハメて逃げようとしますよ。

オトリ広告だと発覚したらもう宅建協会にチラシ(証拠)を送って通報しちゃってください。
大手と呼ばれる皆様がよく名前を聞く業者ですらこんなことを何食わぬ顔でやりますからね。
この業界のイメージを良くしようなんて誰も思わないんですかね。


正々堂々と商売して欲しいものです。
posted by ガラダマ at 16:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年07月15日

賃貸の更新料は「有効」

国内の一部(京都や首都圏)で慣習化している不動産賃貸における「更新料」について、本日最高裁判所にて注目の判断が示され、これにより貸主側の勝訴が確定いたしました。


おそらく日本中の“大家さん”が安堵の胸をなでおろしているのではないでしょうか。

最近、不動産における慣習の部分でいろいろと訴訟問題に発展しているケースが増えてきてますね。
「敷金」「礼金」などもそう。

よくよく考えれば法に則った決まり事ではないのですが(だからややこしくなる)、いつのころから慣習となったかこれまでは当たり前のようにルール化しておりました。

景気が良い頃は借りる方も「まっいいかっ!」と軽く受け流していたこれらの慣習も、不景気や携帯電話料金という突然の生活費の出現によって家計の仕分けを余儀なくされることとなり、「無駄な出費」の一つとしてクローズアップされてきたということか。


今回の判決がもし「更新料は無効」となっていたら、これからの不動産の世界は大変なことになってしまうんでしょうね。
これから更新を迎える賃貸契約者は最高裁の判決を盾に取り、更新料の不払いが全国に広がっていくことになるでしょう。

不動産投資においても、基本となる「利回り」の中に更新料を組み込んで計算する方もいるようですが、これが一切出来なくなるために見かけ上の利回りの数字がかなりシビアとなり、投資向け不動産物件の売れ行きにも影響を与えそうです。


言われてみればちょっと納得のいかない「礼金・敷金・更新料」ですが、実際は了承したから契約してしまっているわけで、最高裁の判決理由もある意味仕方のないところでしょうか。
しかしこの慣習代はちょっと高すぎるよなぁ。

部屋をレンタルするのに初期費用で数十万円の出費がかかり、さらに更新するだけで数万〜数十万円かかる。
借りてあげてるのにぃ!(笑)



じゃあこの慣習が他のレンタル品にも適用されたらどうだろう。

レンタカー借りるのに礼金・敷金がかかりま〜す!
敷金はレンタカー使用後の車内外の汚れ具合で戻る額が変わってしまいま〜す!
連泊の場合は更新料を頂戴いたしま〜す!


おちおち車借りてデートもできねぇ・・・
( ̄▽ ̄;) ←心配のムダ遣いばかりしている



たぶんこれからの不動産賃貸物件契約は、これまで以上に「慣習」による支払いの部分を突っ込まれないように理論武装してくると思います。

では借りる側の対策としては・・・


そんな物件借りなければいい!(ぷ)

物件の建前としては「敷金・礼金・更新料」は表示されているでしょうが、オーナーだって借り手がつかなければ腰が低くなってきます。

そこで交渉です!

全てをゼロにするというのは難しいと思いますが、いろいろ交渉してみる価値は大いにあり。
ただし本気で住むつもりでないとダメですよ!
posted by ガラダマ at 16:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする